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Einkommensteuer: Keine Abzugsfähigkeit bei fehlender Vermietungsabsicht

Geschrieben von Irina Neschenz Kategorie

Vorab entstandene Werbungskosten können als vergeblicher Aufwand selbst dann abziehbar sein, wenn es entgegen den Planungen des Steuerpflichtigen nicht zu Einnahmen kommt, sofern nur eine erkennbare Beziehung zu den angestrebten Einkünften besteht (BFH, Urteil v. 16.02.2016 - IX R 1/15, NV; veröffentlicht am 13.07.2016). 

Hintergrund: Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bilden Werbungskosten grundsätzlich alle Aufwendungen, bei denen objektiv ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung besteht und die subjektiv zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden. Aufwendungen, die anfallen, bevor Einnahmen erzielt werden, können als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden, sofern ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird. Ein solcher Abzug ist von dem Zeitpunkt an gegeben, zu dem sich anhand objektiver Umstände feststellen lässt, dass der Entschluss, Einkünfte einer bestimmten Einkunftsart zu erzielen, endgültig gefasst worden ist.

Sachverhalt und Verfahrensgang: Die Klägerin schloss 1995 einen Kaufvertrag über eine Wohnung ab. Der Verkäufer hatte sich vertraglich verpflichtet, das Objekt entsprechend einer vereinbarten Baubeschreibung zu sanieren. Zur Fertigstellung der Wohnung kam es jedoch aufgrund erheblicher Baumängel nicht. 1998 wurde die Zwangsverwaltung hinsichtlich des Grundstücks angeordnet; die Klägerin wurde nicht mehr als Eigentümerin der Wohnung ins Grundbuch eingetragen. 2008 wurde die Wohnung schließlich zwangsversteigert. Die Klägerin erklärte Zinsaufwendungen für die Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten für die beabsichtigte Vermietung, da seit 1997 Vermietungsabsicht bestehe. Zu diesem Zeitpunkt sei nicht absehbar gewesen, wann mit der endgültigen Fertigstellung der Wohnung zu rechnen war. Im Streitjahr 2008 machte die Klägerin bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Aufwendungen für die Wohnung als „fehlgeschlagene Vermietungskosten“ geltend.
Das FG vertrat die Auffassung, das FA habe die geltend gemachten fehlgeschlagenen Aufwendungen zu Recht nicht berücksichtigt, da die Klägerin das Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts nicht zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen habe; die Anschaffungs- und Sanierungskosten seien mangels Zwangsläufigkeit auch nicht als außergewöhnliche Belastung abzugsfähig. Dieser Auffassung folgte der BFH.

Hierzu führten die Richter des BFH weiter aus: 
 

  • Die Berücksichtigung von Aufwand als (vorab entstandene) Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung setzt grundsätzlich voraus, dass sich der Steuerpflichtige endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermieten Einkünfte zu erzielen und diese Entscheidung später nicht aufgegeben hat.
  • Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung in einem bestehenden Gebäude durch Sanierung erst noch hergestellt werden muss. Andererseits genügt es nicht, wenn der Entschluss zur Vermietung zu einem Zeitpunkt getroffen wird, zu dem bereits absehbar ist, dass die Investition scheitern wird.
  • Ob der Steuerpflichtige (rechtzeitig) endgültig entschlossen war, die Immobilie zur Einkünfteerzielung zu nutzen, hat das FG anhand der objektiven Gesamtumstände des Falles nach seiner freien Überzeugung zu entscheiden. Daher ist die Schlussfolgerung des FG, dass eine von der Klägerin behauptete Vermietungsabsicht nicht festgestellt werden könne, nicht zu beanstanden. Jedenfalls hat die Klägerin nicht nachgewiesen, dass sie zu einem bestimmten Zeitpunkt die Absicht, die maßgebliche Wohnung zu vermieten, aufgenommen habe.
  • Vor diesem Hintergrund hat das FG die von der Klägerin geltend gemachten „fehlgeschlagenen“ Aufwendungen für die Wohnung zu Recht schon mangels Nachweises einer zum maßgeblichen Zeitpunkt vorliegenden Einkünfteerzielungsabsicht nicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt.

Quelle: NWB Datenbank (Sc)

 

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